观点直击 | “被收购”传闻中 张玉良这样总结绿地的2020(实录)

原标题:观点直击 | “被收购”传闻中 张玉良这样总结绿地的2020(实录) 来源:观点地产新媒体

观点地产网 1月21日,绿地控股在上海举行媒体会暨2020业绩交流会。

还和去年一样的阵容,出席管理层包括董事长张玉良、董秘王晓东、财务部副总经理吴正奎,但时间上比去年晚了两个星期。

每年这个时候,张玉良都会出面,给未来这一年发展定下总体基调。

业绩公告显示,2020年绿地实现合同销售金额3583.53亿元,比上年同期减少7.7%,实现合同销售面积2909.3万平方米,比上年同期减少10.7%。

张玉良说,对地产排名已经不如从前那般在乎。

2020年,绿地在地产之外做了很多事情,包括绿地金融引战投、贸易港集团规模化布局、基建领域继续混改收购等。

财务方面,报告期内,绿地实现营业总收入4812.96亿元,同比增长12.43%;营业利润312.99亿元,同比下降1.14%,归属于上市公司股东的净利润137.21亿元,同比下降6.93%。

这份业绩,对于绿地而言也是在疫情影响下能够做的最大努力。

张玉良的回应,还是那句“充满信心”。

“今年的目标还是要保持质量前进下增长,更重要的是质量增长,产业地产有想象的空间。”张玉良表示。

过去这一年,围绕这家国企“巨头”,有过许多不如意。除了负债、失速和分拆上市外,当天这场交流会的重点,还有前一天市场传出的“绿地被收购”一事。

“收购”之问

一天前(1月20日),媒体消息称,绿地或将被万科+诚通组成的国企改革基金收购,或是中海和其他投资者组成的投资人,完成此项收购任务。

面对媒体频频发问关于收购和引入战投,张玉良显得很淡定。

他笑称:“没这个(被收购)的可能性,第一次听到,不知道消息源从哪里来的”,并认为引进金融背景的央企战投,是大股东之间的合作,正在进行中,计划在春节后,目前尚正常开展,无具体时间表。

但这个问题似乎一直绕不过去,接下来的提问中,又数次被媒体提及和向管理层确认。

张玉良进一步称,中央对国有企业有三年混改的要求,绿地属于二次混改,写进了市政府相关文件,要引进的是中央金融机构为主体的股东,股东层面上要把组织结构进一步深化。对此次收购,上海国资委有具导向性的意见。

就二次混改计划,董秘王晓东也澄清指出,从绿地股权结构看,管理层为核心,没有实际控制人,两家国有股东转让国有股权不超过17%,最大上限是17.5%,这个股权结构是没有变化的。

早在去年7月,绿地曾发布公告称,公司股东上海地产及上海城投集团正在筹划公司控制权结构有关事项,拟通过公开征集受让方的方式,协议转让所持有绿地的部分股份,转让比例合计不超过公司总股本的17.5%。

目前绿地股权结构中,以张玉良等管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持有绿地35.45亿股份,持股比例29.13%;上海城投及上海地产作为上海国资委一方,合计持股数量56.43亿股,持股比例46.37%,剩余社会资本合计持有29.8亿股,持股比例24.5%。

二次混改或许是想通过改变国资委持股比例,形成更牢固的“金三角”股权关系,但此次传出万科或中海想要收购绿地的传闻,似乎也不无道理,毕竟这两家头部房企均是国资背景。

随后,张玉良否认了“收购”的说法,并表示即使他们(万科或中海)投,也是小股东、投资者,充其量是参与。

“二次混改要在上海国资委原来发的公告方案层面上去考虑这个问题,假如引进上述二者,那就要评谁比较适合进入绿地股东,上海国资委有导向性的意见。”

地产之问

如果回到一年前的媒体交流会上,那时张玉良可能不会想到,绿地在2020年完不成4000亿的销售规模。

绿地是目前TOP10房企中,唯一一家销售业绩下滑的企业,在观点指数·2020中国房地产销售TOP100榜单中,排名也从第六名降至第七名,中海以100亿的优势超过绿地位居第六。

自2017年跨过3000亿后,绿地的销售规模便一直在3000亿-4000亿之间跋涉,近三年销售增幅出现下滑的趋势,2020年甚至出现倒退的现象,2017-2020年的复合增长率为5.35%。

最直接的原因是疫情这只“黑天鹅”,董秘王晓东在当天解释道,2020年销售金额3584亿元,回款率在86%,同比提升了9个百分点,但商办市场受疫情影响比较大,绿地商办比例比较高,所以整体销售金额有压力。

据王晓东介绍,绿地2020年住宅销售金额达到2725亿元,同比增长8%,和中国房地产市场销售增额保持同步,但商办同比下降37%,去化不及预期,出租存在压力。

销售结构上看,绿地在一二线城市的销售占比为60%,三四线占到40%,住宅和商办的占比分别为76%及24%,商办比例较大主要是绿地过往土地投资偏好大体量商住项目,遗留下来的商办资产仍然占据一定比重。

土地投资方面,2020年绿地新增项目90个,总地价929亿元,楼面价3175元/平方米,新增计容建筑面积2932万平方米,新增货值3330亿元,住宅占比70%,商办30%,一二线与三四线城市的比例为7:3,投资力度与2019年基本持平。

绿地表示,拿地策略继续发挥产业+拓展重大战略项目的购地优势,去年产业地产项目建筑面积超过2300平方米,在新获取项目中占比超过80%。

“大多数项目通过战略性购地,战略性获取,避免市场化拿地,市场化拿地的成本很高,利润有限,要在土地获取方面继续保持绿地优势。”

对于2021年的具体目标,张玉良称,要比上一年增长,整个企业目标财务预算上今年至少6000亿以上,当然后期看不止这个数字。

至于近两年备受关注的董家渡项目,张玉良在会上回应观点地产新媒体时表示,董家渡项目整体进展顺利,出售是按照市场情况及项目需要来判断,基本上可能还会有出售计划,但出售的量不一定很大,因为去年出售了比较多。

降债与分拆

“三道红线”出台以后,降负债是绿地当前最需要解决的问题。

张玉良在会上表示,降档第一个先降“短债比”,原计划2021年6月份完成,现在来看,一季度降完一道红线(现金短债比)是没有问题的,其他两道红线的降档目标也能按要求提早,希望提早越多越好。

业绩快报显示,绿地目前总资产13491.25亿元,同比增长17.75%;归属于上市公司股东的所有者权益833.97亿元,同比增长5.7%;归属于上市公司股东的每股净资产6.85元,同比增长5.71%;资产负债率88.28%。

截至2020年前三季度,绿地的“踩线”情况不容乐观,净负债率录得183.45%、剔除4126.51亿元合同负债和预收款后,资产负债率录得53.2%,现金短债比为0.69。

值得斟酌的是,若使用剔除合同负债和预收款后(双项扣除)的方法,绿地的资产负债率则为82.39%,超过规定的70%。

在会上,绿地表露了降负债的决心,争取一年降一档,三年降三档的要求,主动压减有息负债规模,切实把有息负债规模绝对值降下来,同时通过降、调、增三个手段把资产负债结构不断优化,

王晓东称,关注三条红线指标,目前绿地现金短债比快速提升,累计提升幅度超过40%,同时净负债率累计下降近50个百分点,有息负债总额比最高点下降了450亿元。

另一方面,通过分拆业务上市是降低净负债率的办法之一。在绿地万亿资产矩阵中,不论是分拆基建、金融还是贸易港集团上市,都曾被无数次讨论。

如今对于分拆业务上市,张玉良的态度不再“暧昧”,表示绿地数科是绿地金控的重组,实际上是过去的绿地金控,现在正在把核心公司做上市,正在推进当中,而大基建上市还没有提到议事日程上。

2020年,绿地大基建集团和绿地数科完成注册,其中金控目前已经完成60亿定向增资,近期很快到位。此外,绿地金融还牵头财团获新加坡数字批发银行牌照。

张玉良对绿地金融的发展势头颇为骄傲,而绿地金融从银行、保险、资金证券、中小股东信托、金融专属等已经获批的牌照协同发展,优势逐渐凸显。

他也立下目标:“绿地数科最长三年上市。”

以下为绿地控股2021年媒体交流会现场问答环节实录(节选):

现场提问:去年大基建和绿地数科都完成了注册,目前有上市时间表吗?

张玉良:去年注册了大基建集团,主要是进一步汇聚大基建的力量,在新的格局情况下,以内需作为主要战场的背景下进一步做强大基建,以便于大基建成员单位的统筹,但大基建上市还没有提到议事日程上。

绿地数科是绿地金控的重组,实际上就是过去的绿地金控,现在正在把核心公司做上市,正在推进当中。去年金控产业发展不错,已经完成定向增资60亿,近期很快到位。另外还获得新加坡批准数字银行牌照,在国内的中等规模公司资质已经签掉了,正在银保监会报批中,这些未来都能够壮大金融板块。当然按照中央要求,金融板块要服务实体经济,要有数字化、科技化为手段。

如果做好的话,绿地数控虽然是一个新的企业,但有基础也有条件,从牌照来看,银行、保险、原有的资金证券、中小股东信托、金融专属等批准的牌照协同发展的话,优势还是比较明显的。

绿地数科到哪上市最后没有确定,但我们的目标是三年内,最长三年上市。

现场提问:绿地今年降负债降比较多,对应三道红线,现在离实现目标还有多远?关于调整产品结构,是否会增加宅地的规模?

张玉良:三道红线的问题,降档第一个先降短债比,原计划今年6月份完成,现在情况来看要提早了,一季度降完一条线没问题,其他两条线我们目标也是要提早,希望提早越多越好。

关于调结构,我们是房地产起家,而且房地产是重要板块,但房地产已经不是单一主业了,在把房地产做强做优的前提下,整个集团的收入和利润占比中非房的比重会大幅提升。去年收入中非房基本占60%,40%是房地产。

我认为,作为大型的地产企业发展产业地产、非住宅地产,实际上对经济结构调整、产业发展和城市功能的持续提升有很大帮助。

既要按国家战略导向,同时也兼顾企业。当债比高了,资本不足以支撑负债的话,只能少持有一点,少发展一些非住宅类的房地产,因此我们会慎重调整。我们也期待国家能够在金融政策方面有帮助,不要把产业地产简单按住宅地产去考虑。

住房问题的话,上海要求增加年轻人、人才公寓,这是年轻人住房的供应保障。这些保障房、公租房,我们今年上半年有600多套投入运营,还在浦东跟静安交界有1400多套公寓,9万多平方米的集中公寓区,这些是适应城市年轻人住房需求的。

现场提问:最近有一个传言是十强房企收购十强房企,据说收购方有万科或中海?

张玉良:昨天晚上我听到了,可能有的说是指我们。如果指我们的话,没这种可能性。当然我也建议,像这样比较敏感的新闻,还是要问问人家有没有这个事。

今年在各个会上讲的已经很清楚,中央对国有企业三年混改计划安排,上海也有一个三年混改的纲要发展工作安排。

绿地属于二次混改,也是写入市政府相关混改的相关内容上面,我们要引进的是中央金融机构为主体的,当然是上海政府层面,不是企业层面。股东层面上,要把组织结构进一步深化改造,使它有更好的活力和动力。

所以信息哪来的,是不是金融机构,央企金融机构我不知道,我认为不太对。

王晓东:我补充一下,2020年7月26日是进行二次混改,主要是国有股东实现股权变动。目的和背景主要是三个,一是进一步深化国资国企的改革,二是进一步优化国资布局结构调整,三是进一步完善绿地股权机构。

我们现在是三元股权结构,从单一股东来讲绿地格林兰现在持股29.13%,国有分两家,上海城投占20.55%,上海地产占25.82%,两家合计持有46%,但这两家不是一致行动人,其他社会资本24.5%。

从股权结构讲,绿地单一最大股东是格林兰,也就是以我们管理层为核心,没有控股和实际控制人。

按照去年7月份的二次混改方案,两家国有股东合计转让国有股权不超过17%,最高上限是17.5%,转让完成后格林兰依旧是绿地单一最大股东,这个股权结构是没有变化的。

所以我们也澄清一下,这个消息是完全无中生有,另外也想万一造成不良影响要依法保护自己的权益,谢谢各位的关心。

现场提问:目前流传一个说法是,万科组成一个国资改革基金,另外还有中海跟其他投资人组成的。

王晓东:如果引进的是央企,还是财务投资,最多不超过17%。

张玉良:即使他们投,也是小股东,投资者,充其量参与了,也是小股东而已。

现场提问:肯定不是收购,是不是这两家(万科、中海)是有可能的?

张玉良:要在上海国资委原来发的公告方案层面上去考虑这个问题,假如做下来的话,要评谁比较适合进入绿地股东,国资委有导向性的意见。

现场提问:之前说今年春节之前可能会有引战消息,现在进展怎么样?

张玉良:没有说春节前,原话春节以后会进一步推进明朗化,还在推进中。

现场提问:绿地降负债的短期资金来源是哪里?

张玉良:降负债主要还是要靠自身发展,当然也包括定向增资,包括财务加价,包括晓冬总(王晓东)刚才讲的五个方面来实现降负债。

现场提问:您们和万科和中海有没有过接触?参股计划大概是什么样的?

张玉良:我昨天晚上第一次听到这个消息,从来没有听过这个,不知道哪里来的。

引战投和原来发布的公告一样,没有变化,因此如果哪家单位要来,我想一定要有方法。第二,他就是来,那充其量最高最高也是一个17.5%股权,不存在收购,这个更离谱。

如果是同行,我觉得他大概跟方案基本上不太相符。

现场提问:关于绿地香港收购广州绿地一事,绿地香港的负债率是低于50%,绿地的考量是什么?

张玉良:这个是属于绿地内部资源整合,扩大内在竞争能力,可能下一步还会有这样的案例来实施。

它(绿地香港)发展也不错,现在目标要按照千亿企业发展,刚才晓东总(王晓东)讲的要培育一批千亿年收入规模的成员企业,它也是我们培育的之一。

现场提问:上海要求2022年之前完成旧改,绿地现在有没有参与旧改的动作?今年在科创园区有什么进展?

张玉良:上海“十四五”规划做了发布,要中心辐射,绿地是本土国有企业,我们在今年跟“十四五”期间要进一步加大在上海跟长三角地区的投资力度,这个是我们非常明确的。

对于旧区改造,我们已经在参与,下一步还会持续参与。

对于科技园建设我们比较注重,特别是在长三角。在上海市区,近期刚刚开工了一个投资100万平方米的科技软件园,三四年内应该会建成,体量也比较大。我们还在奉贤区开工了两个产业园,50、60万平方米的建筑面积。

另外对科技企业的投入,去年投入4个,下一步还会和企业进行合作,主要是通过赋能、通过合作来使这些企业跟我们有更多的产业互动,更多形成产业生态链。

我们还会提供应用场景,为科技企业、科技成果的应用,使传统企业科技含量不断提高。

现场提问:(引战投)关于17.5%的入股方,有没有向绿地表达相关意向的公司或机构?引进这些机构是不是有助于我们做住宅?

张玉良:不便透露,现在谈的比较深的是央企、金融机构。

这个不存在,因为是原有的股权,只是按照混改追求的目标,等于多了两个股东出来。

现场提问:战投是一方参与还是多方参与?

张玉良:可以一方,可以两方,也可以三方。

现场提问:刚讲的两个对象是财团还是?

张玉良:两方,他们各自一个主体,有两个主体,谈的很深。

现场提问:绿地对今年的房地产市场有什么预判?

张玉良:我认为总体上中国的市场进入下半场,这次疫情刺激了很多地方的经济,带出来了很多增量。

第二,分化是主流,首先是区域城市的分化,更加窄。第三是住宅市场,可能在未来一两年当中,像疫情这样的影响,经济运行影响对住宅市场影响相对小于商办。

但是从长远来看,商办房地产还是需要,因为中国城市的结构调整,能级的不断提升还是需要的,这大概是主要的一些特点。

从土地市场来看,基本上行业龙头企业都聚焦在热点城市和住宅。也就是说所有房地产大企业投资决策上都一样,非常雷同。你投住宅,他也投住宅,但也不是疯狂和离谱的,还是在有限的空间区间里。

对企业来讲,分化更大,当然大家都在转型,靠管理、运营,靠拥抱科技,靠产品提升来取得进步。

现场提问:前面提到房地产的利润相对低于基建,基建贡献率越来越大。基建的利率相比房地产更高,整个业务层面,提升整体利润率、毛利率有什么比较好的措施?

张玉良:大基建利润率低,我认为这个目前不一定成立。从企业角度来看,他要想销售利润,就是为了毛利润,但更重要的要看自有资本的年回报率、ROE。大基建整个ROE跟房地产比,过去房地产高很多,现在如果按平均来算高不了多少,基本上差不多。行业的ROE在逐步趋同模式,所以你说它利润率高,就一定是回报越高,不靠谱。

第二,我们大基建的回报率不低,基本在15%左右,高的也有20%多,平均下来15%,甚至更高一点,跟我们整个企业房地产也差不多。

第三,整个大基建的利润不低于其他,大家讲利润率这么低,这是目前,你只是讲销售利润率,不能简单按这个去理解。我们大基建利率跟房地产差一点点,不远,有的还高一点。

通过基建各成员企业的整合协同,我们大基建的ROE会持续提升,我们很有信心,今年我们要求至少要比去年好。

现场提问:去年4月份的时候REITS首批白名单公布里面有大基建,绿地大基建有没有机会?

张玉良:REITs主要是针对基础设施的,而且投资的,现在大基建主要是针对基础设施施工,不同的类别。

投资角度的可以去做公募REITs。

现场提问:绿地后续还有没有规模化?未来几年销售会多少?

张玉良:整体企业在进步,我们会继续坚持高质量增长,我们还是雄心勃勃的,在中央定调的新发展阶段,用新的发展理念,实现新的经济追逐。

在国家新的经济格局下,形成自己的经济格局,叫十百千万。这个十百千万当中,要充满信心的保持高质量增长,无论是收入、利润、降负债,还有资本回报率,都是希望要有降耗的进步。

去年我们因为受疫情影响,掉了几十个亿利润,其中房地产掉了300、400个亿,主要是商业地产,大基建去年掉了七八百亿,这个原因主要是两部分组成,一部分是去年大基建运行受影响不少。

另一方面我们广西建工并购,在8月31日交割,但是由于降负债的原因,去年并了广西建工改革的收入,其他企业没有并,如果全口径并进来的话,这个数字是很惊人的,它整个企业1200亿的收入,20几的利润,去年只并了一个月的报表。所以如果没有去年疫情的话,我们这个数字是非常惊人的,惊人的成长,无论是利润还是收入。

对于今年经济指标增长,我们已经安排了,要保持好的增长,当然上市公司也不能随便透露公布今年多少利润和收入,但是收入增长很快,利润增长也会增,这是我们今年的目标。

房地产要稳规模提质量;大基建要上规模,大基建我估计2021年全国行业前五,今年大基建单一指标报表可以完成4000多亿,当然目标是4500亿,80-100亿的利润。

另外,金融要继续快速成长,用它的牌照、数字化、科技化全面增长;消费板块,特别是进出口贸易,要大踏步前进,可能要翻番增长,收入增长要翻番。另外还有通过改革增强动力,还有各产业板块。

我一直讲,我们跟单一地产公司不一样。

总体来看,我们对未来几年还是保持非常乐观的,是向上的一种态势。每年可以看到保持快速进步,我们还是有信心的。当然在这里头离不开国家大环境,大环境好,发展快一点,差一点的话,那压力就大一点。

现场提问:聚焦到主业,地产排名在往下降,有什么新的想法?今年有目标吗?

张玉良:单一地产方面排名我们不在乎,要看整个企业,看整个结构调整中,我希望它到什么程度,来按自己的需求来看。

当然我们也不是放弃,凡是有条件的我们还是要让它保持好的增长。我相信今年可能疫情没有去年严重,二线城市的商业地产基本上已进入比较低的价格,再往下的可能性不大。

产业地产有想象的空间,只是因为去年疫情,大家过不下去。如果今年经济好一点,市场需求量反而会上来。所以我今年对产业地产还是认为要去,这里头因为我们体量比较大,如果增长20%、30%就几百亿。

所以今年地产要比去年好,我还是充满信心,不仅是质量好,数据也会上去。

具体目标不说,只是比上一年有增长。整个企业目标今年至少6000亿以上,财务预算,当然后期看不止这个数字。

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